8月西安楼市下行探底 供应、去化不理想 后市：政策有望进一步放松

进入8月份，随着西安“以租换购”政策出台、房贷利率进一步下探，市场并未表现出预想中的明显升温，反而从商品房销售端的供应、成交、摇号等现状表现出了明显的下降趋势。虽然从政策端、金融端均有频频利好，8月份整体市场仍旧不温不火。

8月

供应房源4338套 摇号开盘项目仅7个

西咸、大明宫区域宅地成交多

8月份从土地供应端来看，供应土地数量较少，共有38宗国有建设用地出让，约2836亩。从土地成交端来看，8月份成交的土地数量有51宗，共有3000亩，但约有一半为商业和工业用地。

从住宅用地来看，8月份共有三个区域的成交值得关注。首先是港务区，8月5日，国际港务区成交两宗住宅用地GW3-10-5、GW3-9-13，均被西安国际港务区润辉房地产开发有限公司（华润置地）摘得，成交楼面价分别为6117元/㎡、6153元/㎡。

其次是曲江大明宫区域。8月18日，西安市曲江大明宫挂牌成交5宗共197.684亩住宅用地，成交总价款32.9亿元。其中，有2宗地以溢价成交，其余均以底价成交。5宗地共吸引了金茂、中铁建、中海、万科、金泰等6家企业参与竞买，最终中国金茂摘得啤酒厂2宗共100亩住宅用地，另1宗约32亩住宅用地由陕西欣多升房地产开发有限公司摘得；中铁建携手曲江大明宫置业摘得井上村2宗共约66亩住宅用地，在这5宗地块中，有2宗万元地，其余三宗虽未超过万元，但也均在9000元/㎡以上。

另外，是西咸新区的土拍成交情况，西咸新区共成交26宗开发用地，主力由平台公司拿地，泾河供应大量涉宅用地由泾河置业成交。

供应总房源4338套

平均去化率不足40%

根据华商报记者不完全统计，从房源供应情况看，8月1日-31日，西安共有26个项目（28次登记），4365套房源进行了线上登记。对比7月份的7003套房源登记，供应量明显减少。从意向登记情况来看，8月完成核验家庭只有7765组，总量只有7月总量的不足30%，人数锐减。

从价格公示来看，8月份共有4579套房源价格公示，从备案价格来看，8月份中高端房源的备案数量较多，其中最高价格突破了4万 ，即8月25日高新中央创新区，龙湖青云阙·尚府价格公示，该批次房源为10#、12#、13#三栋共173套房源，其中12#为总高10层的小高层，共20套毛坯房源，最高单价已达43090.18元/㎡，刷新了高新三期目前在售商品住宅价格。而均价1.5万/㎡项目占比已经很少了，仅有2个，分别为位于浐灞生态区的上河雲璟以及位于未央湖板块的远洋未央华府。大部分项目的备案价格集中在1.5万-2万元/㎡，对于刚需客户而言，可选择性已经越来越少了。

从开盘以及摇号情况来看，根据相关机构监测数据，8月有25个项目开盘，供应总房源4338套，去化1609套，平均去化率不足40%。其中摇号开盘的项目仅有7个，而“千人摇”项目仅有2个，分别是御锦城和融创望江府。

供应打折、去化走低等特征

下行市场态势拉响“警钟”

保利投顾数据显示，8月份，进行价格公示的新入市项目个数和房源总套数，相较于7月份30个楼盘6923套房源价格公示的供应端市场情况呈现下滑态势，这一态势从6月份的供应高点延续下行。

在去化端，8月份进行开开盘的项目数量相较于7月减半，开盘去化比例也有明显下降，在整个8月份，实现百分百去化的楼盘的仅有两个：御锦城和金泰·观澜府。值得关注的是，8月16日开始进行意向登记的融创·望江府，472套房源共意向登记了2242人，核验通过2021人，中签率仅为21%，但是在月底开盘时，整体去化率仅有53%，也就是说有一半中签的人弃选了。

针对供应打折，去化走低的市场现状，沈视楼市主理人沈玮分析，8月份整体37%的去化率已跌至2018年以来与全国疫情正盛的2020年3月一致。结合登记、开盘数据来看，西安楼市愈发理性，很多登记喜人的项目，开盘去化表现并不如意。整体开盘情况来看，主城区与非限购区逐渐并轨，开盘只卖出个位数房源的项目，主城区有，非限购区也有。主城区项目也到了“卷上加卷”的时期，地段、品牌、产品、价格，缺少竞争因素越多越得熬。八月西安楼市的表现，足以为正在下行的房地产市场拉响警钟。

“以租换购”释放改善需求

进一步松绑迫在眉睫

政策方面，8月份，西安推出的“以租换购”政策备受关注，该政策明显在释放改善群体购买力。

8月29日，该政策的平台搭建完成正式启用。沈玮认为，从西安政策环境来看，“以租换房票”政策力度是不足的，市场还需更大利好，通过租赁置换的方式，来释放有房无购房名额改善人群的再置业需求，是一次限购、限贷政策的定向宽松，支持改善需求入场，促进新房市场的活跃度。

但同期的二线城市，如南京、苏州、合肥等地，已经开始第二轮楼市松绑，主要围绕二套首付比例、贷款利率、认房不认贷等展开，这恰恰是西安市场目前最需要的政策调整，降低改善置业的首付比例、贷款利率等迫在眉睫。

业内人士周文豪认为，“以租换购”政策效力主要是有效释放改善型需求，但基于目前大家对房地产市场信心不足的大环境下，直接的效果有限，目前直接刺激销售成交的目标不理想，但是在提升市场和购房者信心方面是助力的。接下来9、10月份，西安还将接踵出台相关政策，比如：多孩家庭增加房票，降低首付比例等。

全国二手房量价齐跌

西安成交价格环比下跌0.01%

今年以来，全国二手房住宅交易市场持续走低。根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个二手住宅销售市场的调查数据显示，8月，百城二手住宅平均价格为15991元/㎡，环比下跌0.13%，跌幅较7月扩大0.04个百分点；同比止涨转跌，跌幅为0.12%。但是从成交量上看，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，8月10个重点城市二手住宅成交量为59721套，环比下降9.23%，同比上涨21.27%。

中国房地产指数系统百城价格指数显示，西安8月份二手房成交均价16837元/㎡，环比下跌0.01%。安居客数据显示，截至目前，西安二手房挂牌数量约12万套，挂牌均价14599元/㎡，近期成交量约5774套。

百年行资深工作人员李玲表示，近一个月，西安二手房降价房源明显增多，同一户型总房价降价近10万元。她觉得，近期二手房销量好与降价有着很大的关系。记者也在诸葛找房链接中看到，曲江兰亭4室2厅的房源，总房价从之前的390万降到382万；曲江观唐的144平方米的房源从230万降到了216万；天地源丹轩坊4室的房源总房价也降了近20万等。李玲表示，同一小区只要有一套房源降价，其他业主就会纷纷降价。

9月

50盘超1.1万套房源待登记

根据2022年1-8月西安市住建局公示的楼盘价格信息来看，9月共计有50盘待登记，房源总量超过1.1万套。而从9月待登记楼盘区域分布来看，50个项目主要分布在10个区域，除了碑林区和莲湖区仅各有1盘之外，其余区域至少都有3盘可以选择。分布较多的区域依旧是浐灞、高新和港务区。

浐灞区域已公示还未意向登记的项目有：上河雲景，458套精装房源，面积区间98-260㎡，公示价格12110- 19821 元/㎡；万科·璞悦360套精装房源，户型面积111-123平方米，公示 价 格 15422-18172元/㎡；元熙悦府474套毛坯房源，户型面积98-140㎡，公示价格12739-14107 元/㎡ 等 项目。港务区已公示还未意向登记的项目有：保利锦上140套毛坯房源，面积区间109-143㎡，公示价格14760-16320元/平方米等项目。航天新城有绿城紫薇公馆111套毛坯房源，面积区间152-164㎡，公示价格15328-19467 元/㎡ 等 项目。高新区有：高新·天谷雅舍50套精装房源，面积区间207-229㎡，公示价格均价28684元/㎡；招商华宇臻境东地块950套精装房源，面积区间95-174㎡，公示价格21408-30104元/㎡等项目。

除已公示价格的项目外，9月份预计还将有纯新盘亮相：大概率会有位于东二环和北二环交汇处的陕建东元府、位于港务区的奥城珑樾云璟府（时代奥城珑樾府）以及雲玥府、位于曲江大明宫的璞悦府等项目。

整体来看，目前已知9月预计待推售的楼盘数量不少，购房者选择余地还是比较多的。 华商报记者 党兰 杜蒙 张毅