学区房淡季「学区房跌价」

随着气温逐渐回升，虎年楼市的温度似乎也在回暖。

上周领证的新房溪悦云和园，成为虎年第一个触发社保的楼盘。二手房方面，上周末一套东方郡的房源在购房群转发，第二天就被买走了。有数据显示，元宵节后，二手房成交回升显著，最多的一天网签房源100多套。

2月23日二手房成交超百套 图源：住保局官网

购房者都在摩拳擦掌进军楼市了。

但学区房却一反常态。以西湖区的学区房为例，不管是文教区的“四小龙”，还是古墩求是星洲小学周边，中介都反映热度跟去年同期没法比。

在文教区某中介机构做置业顾问的小陈说，“去年这个时候一天至少带看4、5个客户，今年春节回来上班，第一周也就3、4个客户，第二周更少。当然成交也不高。”要知道去年此时，光她所在的门店，一个月成交10来套学区房是常态。

去年下半年开始遇冷的学区房，还在继续冷？

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学区房价格回到三年前

“当初涨得有多厉害，现在就跌得有多厉害”

受教育制度改革、银行贷款速度放缓等因素影响，去年二手房市场横盘了大半年，学区房成交几乎停滞不前。直到去年年底，学区房成交才开始回温，但很明显的“以价换量”，成交量上来了，价格却急剧下降。

这种降价趋势一直延续到虎年开年。

东方郡被快速买走的房子，就是一套江南实验学校的学区房。134.46平方米的三房两卫，780万元送车位（车位约35万元）。刨去车位，折合单价约5.5万元/平方米。

听说是房东急售，所以才卖得这么便宜。实际上，跟去年9月份7.2万元/平方米的签约价相比，目前东方郡的单价下降了近1万元/平方米，2月份一套差不多面积的房子，成交单价6.38万元/平方米。

而处于学区房中心的“顶流”们，下降得更多。文鼎苑不时以法拍房或二手房的形式进入大众视线，价格几近腰斩。2月中旬，马塍路11号一套61.65平方米的法拍房，6.7万元/平方米的单价，差不多是巅峰时期12.9万元/平方米的一半。

耀江文鼎苑 图源：阿里拍卖网

再看看文锦苑7万元-8万元/平方米的成交价，银马公寓5.7万元-6.6万元/平方米的法拍价，价格都下降得厉害。小陈说：“很多学区房价格都回到了三年前。”

如果讲得再具体点，三年前一个重要节点是2018年7、8月份。彼时经过G20杭州峰会，杭州的房价在一波上涨后，达到一个峰值。此后两三年时间房价维持在一个平稳状态，直到2021年3月份，学区房被推上一个新巅峰。

巅峰时期杭州学区房涨幅最高的，当属文鼎苑和星洲花园等小区，前者毗邻学军紫金港小学，后者紧挨求是星洲小学，“孟母盘”的名声、近水楼台的位置以及内部尚可的环境配套，让他们在同板块中“鹤立鸡群”。

文鼎苑曾经12.7万元/平方米网签价，目前已降到7.8万元/平方米。动辄挂价10万元/平方米的星洲花园，也是区域内涨幅最高的小区，目前挂牌均价退到了7.2万元/平方米，城西中介小寒说，星洲花园6月份之后没有成交，他感叹：“当初涨得有多厉害，现在就跌得有多厉害”。

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一路之隔的房子单价相差2万元

如果要买学区房，一定要注意这些问题

学区房价格能涨那么高，其中起关键作用的是房子的学区属性被放大。家长对优质教育资源的追求，使得主城区即便是老破小，只要有优质学区光环，学区价值就会升高。

为什么学区房站上高位后，巅峰时期并不长，就急转直下呢？

一方面跟去年整个二手房交易环境有关，另一方面，巅峰也意味着高高在上的价格，对普通人来说接盘并不容易。总价冲到千万级的学区房，又有多少年轻父母能承担得起呢？

而当以价换量，学区房的价格回到了三年前，学区房的受青睐程度似乎却很难回到从前了。

学区房正走在一条尴尬的路上吗？

首先从价格上来看，虽然学区价值被挤压，但买一套学区房的成本还是要远远高于普通学区房源。

浅水湾城市花园 图源：透明售房网

拿西湖区的名都苑和拱墅区的浅水湾城市花园来说，两者建筑年代差不多，都是2003年、2004年的房子，但拥有文一街小学学区的名都苑挂牌价6.6万元/平方米，而浅水湾小区均价4.6万元/平方米，两者只有一路之隔，单价却相差2万元/平方米。

其次，随着杭州城市骨架拉大，分配生制度、公民同招、教育集团化等教育措施的出台，教育资源向着均衡化趋势发展，未来科技城、艮北新城等新兴区域都逐渐有了优质学区配套，市区的老牌学区房不再是唯一选择。

学区价值减弱，大到对整体教育的发展，小到对家庭购房，都是一件好事。不过短期内，学区价值肯定还会存在，对购房者来说，眼下的市场也许是一个入手好时机。

学区房出现低价成交并非个例。拿桂花城来说，2月17日，一套140.39平方米的房子成交912万元，签约单价6.4万元/平方米。中介小寒说,这差不多是自去年二手房大面积降价以来，桂花城目前最便宜的价格。

桂花城大草坪

学区房的价值一定时间内还会持续存在，那些马上面临孩子读书问题的家长，建议在买学区房时尽量选择房龄新一点的小区，在兼顾居住属性和学区属性的时候，前者的比例一定不能小，这样即便以后学区价值进一步被剔除，居住属性依然能得到保证。