小换大房子怎么操作「小房子换大房子」

目前均哥接触不少改善性需求的刚需客户，他们不是要买豪宅改善生活，而是因为以前第一套房的紧凑型小户型，现在由于二胎的到来和父母带孩子的需求，必须要换一套三房户型，因为换房的需求不同，需要考虑的因素就不一样，主要有以下：

（1）家有小孩和老人，楼层不宜过高，以免电梯出现故障，出入方便。

（2）户型要通透，良好的光照条件和空气流通都有益于老年和小孩的身体健康。

（3）周边环境要好，配套要完善。菜市场、公园、医院等配套更符合老年人的需求；而幼儿园、等配套资源对于儿童同样很重要。

（4）对于家庭的“中坚力量”，还需要考虑房屋地理位置，方便上下班。

（5）孩子教育第一位，先购房者要了解所处城市中招生是否采用方式，要充分考虑各种可变因素包括范围、时间等，如要置换二手房，还需了解房屋户口挂靠情况。

（6）教育资源的选择中家长还需要充分考虑孩子的个性。孟母三迁也是为了孩子更好的教育资源。

（7）购房者需要根据自身的资金实力确定预算。

均哥今年接触到不少这样的客户，而且这样的客户配房特别难，周期很长，因此均哥也总结了一下这样的客户的选房攻略，希望大家都能少走弯路。

一、选择自己的换房方式

现在换房无非三种方式，卖小买大、留小买大、租小换大。要根据城市情况去选择，如果是三四线城市，建议大家直接卖小买大，因为留下多一套房子以后会是累赘，三四线城市房子过剩已经很明显了，一旦楼龄长了可能以后卖都困难，对于像东莞这种城市可以选择留小买大、租小换大，不过如果自己首套是临惠片区或者樟木头、中堂这种没有潜力的镇区，也必须按照三四线城市的方式处理，具体方式的利弊如下：

（1）卖小买大

购房者有两种选择先卖后买和先买后卖。

对于流动资金不足的购房者，先卖后买可以留有足够的资金，缓解经济压力。另外，在大部分城市选择先卖后买，贷款可以继续享受首套房待遇，减轻购房负担，而且最近出的新政是先卖后买可以减免个税，不过这种方式周期有点长，过渡期要寻找住处。先买后卖适合收入较稳定，手头有足够的流动资金的购房者，不需要面对换房期间面临的租房窘境。

（2）留小买大

留旧买新适合不差钱、月收入较高的换房者，避免了卖房后居无定所的局面，亦不用考虑房子置换期的租房问题，可保留一套房子作为手段。这种方法考验着换房人的还款能力，另外如首套房仍属于贷款中，那么再次置业要考虑贷款利率以及税费较首套有所提升，同时要考虑到月供对于生活质量的影响。

（3）以小换大

不少首套房面积小的用户为了改善住宅环境往往会在几年后选择换大房，但又不忍心将辛苦买来的第一套房子出售，采取租小换大的方式可以减轻负担，但适用于首付压力小，月供偿还能力较低者。

二、选择购买渠道

其实在目前的环境下选择购买渠道非常重要，很多人花了很多时间都没完成换房，就是在购买渠道方面瞻前顾后，大多数客户都在同时观望新房和二手房以及法拍房，但是最后都有自己的顾虑，结果没有一个可以落地的。

按照现在东莞这个城市来说，新房的价格仍然居高不下，因为开发商成本摆在这里，不像惠州这些城市新房一降起来就是40%的，这种情况建议就关注新房降价比较多的楼盘就可以，对于东莞这种城市，均哥建议就把精力放在法拍房最好，因为自己的第一套房子无论怎么处置都是市场价的，但是新买法拍房能够按照市场价的80%到手，因此节省的钱足够交易的税费和承担未来可能出现的下跌，而且价格低购买成本也降低，对于换房捉襟见肘的客户应该把精力关注在法拍领域。

三、提前准备各阶段所需费用

选定了换房方式和换房渠道后，就要考虑每个阶段所需要的购房费用，如采用留小买大、租小换大的购房者，不涉及卖房步骤，那么购置二套房需要考虑贷款额度及月供能力。如果采用卖小买大的方式，还需要考虑如下因素：

1、首付款。如先卖后买，可将卖房所得用于买房资金。如先买后卖，需提前准备买房所需资金。

2、所售房屋尚有贷款，需先还清房贷才能出售。可自筹资金还贷也可利用买方的首付款还贷。

3、贷款买新房。考虑贷款额度及首付比例，现在的新政认房不认贷减轻了大家不少换房成本。

4、留足备用金。卖小买大涉及到买卖两个过程，除购房款之外，还涉及到中介费，契税，税、个税、装修费等其他款项。

如果大家选择走法拍的渠道的话，建议可以找一家靠谱的法拍辅助机构，把自己的述求告知业务员，这样业务员可以根据客户的要求去匹配房源，而且还在竞拍前后做指导工作，这样其实换房客户只要配合就好，不需要花费大量的时间精力，还可以轻松捡漏，有需要的朋友可以关注均哥，为大家带来更多的换房技巧和攻略。