郑州南区楼盘「郑州二手房」

FANGDONG

郑州一共有7686个小区（不含港区）。

但是，能够称之为郑州二手房市场风向标的小区，连50个都找不出来。

这些小区的价格涨跌，对郑州二手房市场的影响至关重要。

郑州最好的新房小区在北龙湖，未来最好的二手房小区也一定在北龙湖。

北龙湖的小区之所以好，很大原因是各小区基本是300-400户的规模，按一户3-4个成员计算，总人口约在1000-1500人之间，住起来就比较舒服。

扩展到整个郑州主城，有些小区只有一两栋楼、几百户人，很难享受规模带来的齐全服务。

有些小区动辄几千套房，入住人口上万，又很难得到较高的服务质量。

一般来说，一个住得舒服的小区，人口下限是1000人，上限是1000户。

今天，我们从7868个小区里重点筛选出符合人口容量标准的31个风向标小区，对其2022年的二手房价进行评估。

希望通过此次评估，对郑州其他小区二手房价格提供一些参考和帮助。

FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：陆离 美编：小樱 校对：大豆

郑东新区

1、永威翰林居

地处老CBD豪宅区东南角，紧挨省实验学校郑东小学、郑东新区外国语中学、昆丽河小学，临双河（东西运河、熊耳河），临双医院（省儿童医院、颐和医院），临地铁5号线儿童医院站，周边配套极其优质。

小区房龄已超十年，但有永威品牌口碑背书，以及长期以来优质的物业服务水准，在老CBD豪宅区光环整体被北龙湖夺走后，永威翰林居二手房价依然稳固。

2020年小区二手房均价约3.2万/平，目前均价3.2万/平，2022年二手房价预估3.2万/平。

2、建业天筑

高铁西广场片区最具标杆意义的小区，以一己之力撑起片区住宅品质天花板。周边商务气息浓郁，但教育、医疗、商业等生活配套整体质量一般，地段溢价低于品质溢价。

未来北部华润顶级商业的入驻，对片区价值有一定带动作用，但老业主未来持续被北龙湖稀释，除稀缺的大平层产品，整体价格会有一定回落。

2020年小区二手房均价约3.6万/平，目前均价3.7万/平，2022年二手房均价预估3.5万/平。

3、海马公园

如果说建业天筑打造的是时代名片，海马公园则踩中了时代红利。从2011年一期9000元/平的开盘均价，到今年收官地块均价卖到27000元/平，海马公园凭借片区最均衡的区位、产品及自造配套优势，创造了3倍的房价涨幅。

在当前发展最成熟的高铁站商务区，人才、资金的汇聚无可比拟，却在品质住宅方面整体成色不足，可以说，海马公园这种跨多街区的大体量小区，交给任何一个靠谱的开发商来做都不会差。

造车不拔尖的海马，造起房子来特别靠谱，再有坐拥地铁5号线两站地铁口和优秀的物业服务，让海马公园的业主们吃到了可观溢价，但随着北龙湖的成熟及高铁东广场的开发，吃透片区红利的海马公园恐难再有上涨空间。

2020年小区二手房均价约2.6万/平，目前均价2.7万/平，2022年二手房均价预估2.4万/平。

4、中豪汇景湾

建于2013年的中豪汇景湾，是距离高铁站最近的小区之一，不同于建业天筑和海马公园周边无亲水景观，其南侧紧临七里河，环境优势更大。

小区北侧则有以楷林IFC领衔的高铁站金水东路高端商务集聚区，也让其成为诸多知名企业高管或租或买的首选小区，但小区距十年房龄已不远，物业服务称不上最高水准，都是潜在减分项，未来价值支撑度不高。

2020年小区二手房均价约2.7万/平，目前成交均价约2.5万/平，2022年二手房均价预估2.2万/平。

5、永威东棠

2013年建成的永威东棠，是永威在东区的扬名之作，永威的精细化在东棠体现的淋漓尽致。

小区距地铁1号线黄河南路站约300米，周边不远就是聚源路小学和郑州86中，配套水准颇高，但永威东棠的户型形制目前来看稍显过时，对小区房价有一定对冲。

2020年小区二手房均价约3.3万/平，目前小面积户型均价3.2万元/平、大户型均价3.6万/平，2022年预估整体均价3.4万/平。

6、龙之梦西苑

作为北龙湖首批交付的小区，坐拥东风渠和东运河交汇处的龙之梦西苑，位置占尽时代与环境先机。随着郑大一附院郑东院区、金融智谷、上海师大附属启佳学校的相继落地，以及家门口就是在建地铁8号线地铁口，更把其地段优势放大。

在郑州，你永远可以信任普罗开发的房子。优质配套堆积下，普罗的优秀物业服务和丰富的社群体系又为生活品质再加一重保障。

2020年小区二手房均价4.9万/平，目前均价5万/平，2022年二手房均价预估4.8-4.9万/平。

金水区

1、天下城：

当年金水区品质住宅翘楚的天下城，至今已建成18年，不管是建筑品质还是物业维护，都已经不复当年荣光。

不过得益于周边生活配套过分成熟，紧邻优胜路小学和郑州七中，依然坚守着老行政区的价值底色，但这份坚守面对几近日暮的区域价值现状，目前已经到顶。

2020年小区二手房均价2.5万/平，目前均价2.6万/平，2022年二手房价预估2.2万/平。

2、正弘蓝堡湾

金水CBD的基础奠定于2008年的蓝堡湾一期，成熟于2018年开业的正弘城，能够成为郑州城市级商圈，正弘功不可没。

蓝堡湾虽然交付十余年，但当初的全石材外立面、大面积中央景观，通过良好的物业维护，如今再看依然保有品质感。

更突出的是其身在郑州最优质教育资源之侧，自己还打造有实力不俗的正弘国际小学；在郑州数一数二的购物中心之旁，还兼有品质一流的写字楼集群；在东风渠之畔，家门口就是2号线、8号线双地铁交会。资源占尽，必然带来价值稳固。

2020年小区均价约2.5万/平，目前均价2.6万/平，但分化明显，两室均价约2.3万/平，大户型均价可到2.8-3万/平，2022年分化还将持续，二手房均价预估2.5万/平。

3、银基王朝

金水路豪宅开创者银基王朝，与东区距离甚近，曾试图叫板东区豪宅，无奈区域规划的先天劣势，导致其风光几年之后，二手房价值不仅难望东区向背，与同时代的蓝堡湾相比也黯然失色。

豪宅之所以成为豪宅，自身品质和地段价值缺一不可，银基王朝今年低价法拍房频出，看似有人捡漏，其实是前几年就开始的业主阶层滑落的表现。

一个明显的趋势是，目前银基王朝200平以上大户型均价比小户型便宜，显然有钱人正在排队逃离，未来价值将更难支撑。

2020年小区二手房均价1.95万/平，目前均价1.85万/平，预估2022年出手价1.6万/平。

4、普罗旺世

当年跟着“买房看了普罗旺世再决定”的宣传语安家国基路索凌路的业主们，早已对自己的决定欣慰不已。

当多数楼盘攀附地段价值时，普罗凭一己之力提升地段价值，手段能级远超一般房企，普罗旺世之后的银河丹堤、龙之梦、理想国，走得都是这个路子。

做产品做出郑州最成功的城改案例，打造出一八国际学校这样的优质配套，绝非一日之功，而小区为区域造血稳固下来的房产价值，即使受大环境影响，也不会大幅跌落。

因小区涵盖别墅、洋房、高层等多种业态，我们以成交量最高的波特兰为例，小区2020年均价约1.8万/平，目前均价1.8万/平，预估2022年出手价1.6万/平。

5、东润泰和

没人能想到一个做刚需盘起家的本地房企能做出这么惊艳的作品级产品，小而美的品质和大户型豪宅同时存在于一个项目，东润泰和是典型的地段与产品相互鼓励下的产物。

即便是在二手房整体不景气的当下，其二手房只要跟小区挂牌均价一致，基本是出一套抢一套，200平以上的大户型，完全不缺持币待购者，有不少客户表示，只要有房源出来，贵一点也没关系。

小区2020年二手房均价约2.6万/平，目前均价约2.8万/平，预估2022年出手价2.7万/平。

中原区

1、昆仑望岳

昆仑望岳一期是近几年最给中原老城提气的小区，也是目前中原区非学区二手房价格的天花板。

小地块小项目做出了高品质，尤其交付后的呈现。西区苦无精品楼盘久矣，很多人都为当年错过昆仑望岳一期而后悔。小区交付时间不长，目前挂牌二手房不多。

一个离地铁口不近、没有优质学区、片区生态环境也没有亮点的小区域，能出现一个标杆级产品实属不易，但其未来价值也将受制于此。

小区2020年二手房均价约1.8万/平，目前均价1.9万/平，预估2022年出手价1.8万/平。

2、锦艺国际华都美域

锦艺在西区造出了锦艺城商圈，也造出了过去数年中原区二手房价最高小区之一。

一个小区的优劣完全在于衬托，锦艺国际华都的产品力放在东区很一般，放在中原区就算为数不多的好品质。

但经数年沉淀，其物业服务较一般的硬伤也变得很明显，以均价最高的美域为例，小区目前挂牌房源近200套且房价持续回落就是印证。

小区2020年二手房均价约2.1万/平，目前均价约1.9万/平，预估2022年出手价1.6万/平。

3、盛润锦绣城

脱胎于国棉厂改造，盛润锦绣城比锦艺国际华都晚了数年，也错过了最佳红利期。

棉纺路沿线几个国棉厂改造项目劣势一致，北侧都有铁路线，向北的辐射力较弱，而盛润锦绣城离南北向大路距离更远，以致于并不小的商业体量，却无力再造一个区域级购物中心。

虽然从房价看属于中原区二手房第一梯队，但没有更多配套加持，物业服务也没有什么亮点，其未来二手房价难以维持。

小区2020年二手房均价约1.8万/平，目前成交均价约1.7万/平，预估2022年均价1.5万/平。

4、保利心语

保利心语位于中原万达商圈，一期交付品质一般，但胜在周边配套成熟，在建地铁10号线二砂站就在家门口。

这两年二手房价格有小幅上涨，只是整个中原老城价值塌陷，常西湖新区嗷嗷待哺，未来两三年还看不到更大上涨空间，唯一利好是不愁出租，不过中原万达周边出租房源也多，租金收益不高。

小区2020年二手房均价1.5万/平，目前成交均价1.6万/平，预估2022年出手价1.5万/平。

二七区

1、康桥金域上郡

康桥金域上郡整体产品力在大学路淮河路周边首屈一指，周边配套成熟度较高，再凭借较出色的物业服务，曾为后期二手房成交带来不少溢价。

但今年以来物业维护品质有所下降，尤其暴雨期间车库被淹，对小区口碑造成不小影响。

小区2020年二手房均价1.9万/平，目前成交均价1.7万/平，预估2022年出手价1.6万/平。

2、亚星观邸

在刚需片区做纯改善级产品，注定要走一条不轻松的路。

相比庞大刚需产品供应量，片区当然容得下对稀缺改善产品的需求，但如果一个片区不在未来发展热点上，就会造成刚需买不起、改善不想买的尴尬。这是一个产品力被区域发展能级耽误的小区。

小区2020年均价1.7万/平，目前挂牌均价1.8万/平，几乎无成交，预估2022年出手均价1.6万/平。

3、鑫苑景园

鑫苑景园小区周边环境并不好，北临陇海铁路、南侧出入口街道狭窄，因其有洋房及大户型业态，鹤立鸡群，显得比较稀缺。

更重要的因素是，其顺应了郑大一附院高收入医生群体就近居住工作方便的需求。

随着郑大一附院郑东院区的分流，已经有相当一部分医生业主选择卖房置换北龙湖或CBD老豪宅区房子，购买力支撑正在逐年稀释。

小区2020年二手房均价约1.9万/平，目前均价约1.8万/平，预估2022年均价1.6万/平。

管城区

1、绿都澜湾

管南标杆小区绿都澜湾，有地铁2号线站马屯站加持，有创新街小学分校、郑州八中分校带来的教育资源溢价，南侧几个组团有南水北调运河沿河公园，成熟度与环境优势在管南近南四环沿线位居头牌。

但在郑州房地产开始从刚需市场向改善市场转化的趋势下，这个位置只能是跳板，未来三年内还看不到更有力的价格支撑点。

小区2020年均价约1.5万/平，目前成交均价约1.6万/平，预估2022年出手价1.5万/平。

2、通利紫荆尚都

小区共计30万方体量，位于陇海快速路与紫荆山路交会处东南，规模和位置都比较有竞争力，小区卖得也不急不躁，前前后后卖了七八年。

小区周边大多为老旧小区，虽然自己品质一般、物业一般，但比上不足比下有余，目前小区二手房挂牌量很高，成交价连年下滑，已到溢价晚期，加快出手是上策。

小区2020年均价约1.8万/平，目前均价1.7万/平，预估2022年出手价1.5万/平。

3、康桥知园

未来路旁小而美小区，因楼盘为次新房，产品力高于周边楼盘，但区域价值并不足以支撑其目前高于周边同期项目，未来回归到周边平均水平是大趋势。

小区交付时间不长，目前成交均价1.9万/平，预估2022年出手价1.7万/平。

4、绿都紫荆华庭

绿都紫荆华庭是周边同期项目均衡性最高的一个，坐拥2号线地铁口，自己规划有大规模商业且进度比周边都快，物业服务上也强于周边。产品整体很稳，所以价格也较稳定。

以晴园为例，小区2020年均价约1.6万/平，目前成交均价1.7万/平，预估2022年成交价1.7万/平。

惠济区

1、永威迎宾府

永威的精细化品质与迎宾路的环境之美相结合，天然带着好房子的基因。小区交付以来的口碑较好，为其带来了持续上升的二手房溢价。

小区2020年均价约1.8万/平，目前成交均价约1.85万/平，预估2022年出手价1.9万/平。

2、民安北郡一期

地铁口、改善级业态、高品质是民安北郡一期的核心竞争力。小区周边同类竞品不多，但洋房为主的社区，购买群体也同样不多。

小区2020年均价1.9万/平，目前均价2万/平，但洋房为主的社区，楼层差价很大，预估2022年整体出手均价1.7万/平。

3、建业壹号城邦

行政归属在惠济区，实际位置算金水老城西北片区。3号线地铁口 建业城邦系郑州首个项目 建业品牌物业服务，整体品质高出周边一截。

小区2020年均价1.9万/平，目前均价约2万/平，预估2022年出手价1.9万/平。

高新区

1、公园道一号

占位高新区核心位置的朗悦公园道一号，凭借公园茂购物中心 朗悦慧外国语学校，又给高新老城带来了可观的价值增量，都悉数反映到了二手房价格上，但随着周边保利、永威等项目的交付，后续价格会有小幅回落。

小区一期2020年均价约1.8万/平，目前成交均价约1.7万/平，预估2022年出手价1.65万/平。

2、万科城

从一期到九期，万科的造城能力在万科城上体现的淋漓尽致，但高新新城新房价格持续走低，后续产业规划进度不如预期，虽有高品质的物业服务，仍难以支撑房价持续上涨。

小区2020年均价约1.4万/平，目前成交均价约1.35万/平，预估2022年出手价1.3万/平。

3、金科城

品质和物业服务都有瑕疵的金科城，凭借郑州中学系小学、中学的学区房，过去几年获得了较高的二手房溢价，未来单凭学区房优势，并不足以带来更高价值。

小区2020年均价约1.75万/平，目前成交均价约1.9万/平，预估2022年出手价1.9万/平。

经开区

1、恒大绿洲

内部水系和超大的楼间距是其品质感较高的保证，恒大的物业服务在恒大绿洲小区的表现远高于科技市场旁的恒大名都，距5号线地铁口800米的距离也带来一定利好因素。

经开区第八大街片区好房子实在不多，恒大曾经的品牌价值深得片区购房者认同。

小区2020年均价约1.8万/平，目前均价约1.8万/平，预估2022年出手价1.7万/平。

2、金沙湖高尔夫观邸

卖豪车的开发商用十年打磨出的品质小区，对如何为业主提供更好的物业服务更有心得。至于其本身独有的金沙湖绝美湖景、瞰湖高层产品力，则是在此基础之上的相辅相成。

金沙湖南区2020年均价约1.6万/平，目前均价约1.8万/平，预估2022年均价1.8万/平。

3、康桥悦城

滨河国际新城已交付小区中，康桥悦城是整体时间最早、体量最大的。小区西边有郑州一中经开实验学校，东南有郑州经开外国语学校，成熟度为滨河目前最高的区域。从2016年前后不足8000元/平的开盘价，到现在二手房价翻倍，可谓切中了滨河的最佳发展期，但后续上涨空间不大。

小区2020年均价约1.55万/平，目前成交均价1.6万/平，预估2022年出手价1.5万/平。

真正的好房子，高起点很重要，但能获得高溢价，交付效果和后期物业服务水准起了70%的作用。

占了好位置，没有好产品、好服务的小区，跌落只是时间问题；

起步不瞩目的，只要心存“在比较中失去的，要在存在中找回来”的想法，也能实现逆袭。

以上主城八区31个风向标小区，已经出现较大分化，有些价格还能稳定维持几年，有些则不再有溢价空间，后者现在可以考虑降价出手了。

而郑州90%以上的二手房小区，未来房价只会继续下跌，马上打八折挂牌即可。毕竟，能卖出去的房子，才算止损。