南阳“1050”火力升级 留给“非商改商”的时间不多了

长期以来，老南阳人戏称南阳为“大县城”。

就连市区核心地带，都是被城中村包围。

穿墙打洞成门面，街头私搭乱建很普遍，如同农村改造自家房屋。

街边搭个棚子就能做生意，路边站个人就能收停车费。

市区早晚多有马路集市，站在街边，有买有卖，习以为常。

不过，从去年开始，这些南阳的陈年积习正在改变。

2021年底，南阳开始了“1050”专项行动，其中重点整治的，便是私搭乱建和非商改商的门面。

近日，南阳1050专项行动再次升级。

在《南阳市中心城区清洁城市美化家园“1050”专项攻坚行动第二阶段工作实施方案》中，特别提到：

“开展非商业建筑擅自变更商业用途整治行动......经确定为‘非商改商’行为的，对营业行为进行关停，对门头牌匾及违建部分依法进行拆除，建筑物全部恢复原貌。”

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什么是非商改商？其实南阳人司空见惯。

这个现象在南阳城中村比较突出。

以去年打通的医圣祠街为例，道路拓宽改造，许多原来不临街的民房改成为了门面，村民加紧改造，穿墙打洞，改造结构，甚至把房子推倒重建，改造成临街的门面房。

在城中村内部的区间道，这种非商改商的现象就更为普遍。

（图为牛王庙社区，2021年8月拍摄）

商业有几个层级。每一种商业的形成，背后都有着强烈的消费需求。

1、马路集市：一般出现在乡镇较多，这些地方农民有着农产品、副食品、土产日杂的交易需求。

在城市里，主要是早晚市和夜市较多。在一些管理规范的大都市，马路集市会纳入日常城市管理，方便上班族下班吃饭、消费，也为城市中低收入者创造营生。

南阳由于市区内城中村众多，马路市场一直存在，城乡结合部更为普遍，在夏季瓜果成熟季节，南阳很多街道也都规划出了马路临时销售点。

（2015年拍摄的光武路与仲景路口的马路市场）

2、路边门面：有行人走的街道，路边几乎都少不了这种门面。

以南阳为例，府衙小吃街是南阳年轻人平常有事没事经常去的地方。新华路沿街，书店、眼镜店、鞋店、银行、婚纱摄影、家纺、理发店、便利店等，门面涉及的行业包罗了生活的方方面面。

3、批发市场：一般都是按行业和品类聚集。

例如华耀城、光彩大世界，还有南阳中心城区的各种批发市场，茶叶、建材、花鸟摆件、饰品玩具等。

4、大型商贸城、超市购物中心：属于比较高级别的商业，大统、万德隆、360等。

其实这样的卖场，也是从街边门面演变而来。就是将商家遴选、集中，在室内模仿购物街的形式，再配备专业的招商管理。

商业形式多种多样，并没有优劣之分，不能说马路市场看似低端就不好，也不是说大型商超就一定适合区域发展。

（在旅游城市罗马的鲜花广场，允许商家依法摆“马路市场”，意大利人将之称为“花园”，供图：梁中天）

所有市场的存在，都由这两点决定：

区域消费需求和前期规划。

一个商业的落地，有需求，没规划，不可以。

例如，南阳市中心城区商业，高度集中在人民路和新华路沿线，东区、白河南、西区、中心城区南面，长期缺乏商业综合体，这和区域改造进度缓慢和前期规划缺失有关。

而有些商业，前期规划没有做好市场调研，过度超前，结果落地后艰难运营，招商困难。

这样的现象，在各地并不少见。看看许多沿街的底商，看看一些大型综合市场落地后门可罗雀，一些开发商标榜的卖场，最后算不上成功。

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南阳存在众多“非商改商”的现象，原因也不难说明：

首先是中心城区大量城中村和老旧社区的存在。

城中村和老旧社区，因为年代久远，区域内缺少就近的商业配套。

（南阳市ZF旁，其实是被包围在城中村之中，拍摄于2021年8月）

吃饭、买菜、日常购物，2公里以内，没有足够的商业门面，久而久之，沿街房屋就自然形成了一些满足居民日常需求的门店，如理发店、卷饼店、火烧铺子、土产日杂，解放路的白铁铺子。

（新华路作为市区主干道，多年来形成的电动车马路市场，拍摄于2021年8月）

（七里园街的菜市场，几乎清一色的非商改商）

其次是城市的早期规划已经不符合如今发展。

城市的发展，会诞生许多新的需求，当这些需求缺少满足空间时，便会自发形成。

以前文印和广告只限定在单位，如今每个商家都有推广需求，于是车站北路形成了广告文印市场。

以前南阳人均汽车拥有量少，但现在开车的多了，信臣路、张衡路就形成了新车、二手车市场。

（拆迁前 脏乱差的文化宫街，30年前笔者和爷爷经常来此批发牛肉）

还有一些老的规划，例如文化宫街的熟肉、生鲜、水产、干货，车站南路的食品添加剂和小商品，医圣祠街的药材批发，白河南原来的二手家具等，都是几十年来一直存在的老市场。

这些规划或自发形成的市场，满足了城市的需求，但这些市场往往也存在很多问题，要么缺乏物业管理，要么容量有限，再加上各种临时搭建的销售门面，看起来就很乱。

第三是“见缝插针”的非商改商。

城市是一个不断变化的空间。

十年前某些住宅不临街，后来扩路了成了“准门面”。

五年前，某个地方没有学校，现在出现了学校，就有对文具、娱乐、餐饮的需求。

之前这里没有写字楼，后来建设了写字楼，就要解决上班族的吃喝玩乐……

总之，城市片区所负担的功能，也在不断变化，变化之中，往往充满商机。

以师院片区为例，最早师院没有中区和东区，建成后，师院周边的村落陆续大面积非商改商。

周边村民纷纷做起了生意，既方便了学生，也给村民带来了家庭收益。最红火的时候，师院卖豆浆的大爷号称一天能卖1000杯。

（师院中区大门口夜市，图为2016年拍摄）

再譬如360广场周边，在“1050”行动之前，有包子铺、卷饼、牛肉汤、拉面、烧饼店、面条店等许多商铺，上班族日常去吃饭很方便。

360广场里吃饭人均起码好几十，但是在这些“非商改商”的铺面，价格很便宜，5块的卷饼比步行街10块的味道好，量还足，早餐5到8块搞定，很实惠。

（丝织厂后街原来的早餐店、卷饼店，现被拆除）

这些“非商改商”的门面，也是随着360的存在而存在，客户群体就是商业卖场内的上班族。

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当然，非商改商的存在，有其历史合理性，也有很多弊端。

首先是增加了城市管理的难度，存在安全隐患，卫生管理难度高。

非商改商的商业往往缺少必要的物业，消防设施也不一定齐备，会造成很多城市隐患。

就以府衙步行街来说，长期缺乏较好的物业，常常地面渗着一层油污，人流高峰期垃圾桶不够，清理不及时，一些商家用水也不方便，虽然是南阳人的网红打卡地，但卫生条件确实要打个问号。

（府衙步行街曾经的一角，物业管理与洛阳、开封相比，差距很大，2021年2月14日拍摄）

第二，从排面上看，观感不好，与南阳希望打造的副中心城市不匹配。

（广场南街附近，南阳另一条著名小吃街，但显然排面不太好看，2021年2月20日拍摄）

第三，不利于南阳商业升级。

一般来说，非商改商的商业，都是比较低端的服务业和实业，像之前南阳的商城、梅溪路、师院区间道、理工对面区间道、工农北路周边等。

这些低端商业的存在，客观上是因为中心城区在大规模盖楼，增加容积率的同时，忽略了多元商业配套，固有的商业运营思路也相当落后。

一些开发商简单地把社区商业=底商 超市，作为小区商业开发的标准形态，忽略了片区固有的行业属性和人群属性，结果同质化严重。

例如，在南阳许多社区，需要的不仅仅是商超，也同样需要蔬菜综合市场、生鲜综合市场、特色文化街等，但这些市场和步行街，在南阳长期缺失，这也客观造成了南阳各种低端商业混杂的情况。

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“1050”行动的初衷，就是让南阳城区的面貌，与副中心城市相匹配，加速淘汰低端业态，升级城市形象的同时，升级南阳商业。

我们看1050专项行动第二阶段的12项内容：

“城市建筑立面修缮美化亮化、非商业建筑擅自变更商业用途专项整治、强弱电入地、停车场建设管理、闲置土地清理、市场外迁临时市场建设和马路市场整治、城市公共设施建设规范整治、景区景点专项整治、水环境综合治理、城市外围绿化建设、城乡结合部综合整治、城乡垃圾清扫运输一体化。”

我们不难明白，1050，其实与南阳“四改一治”的工作相辅相成。

一方面是轰轰烈烈地拆除违建，改造“非商改商”，美化城市，另一方面，南阳在2022年也开展了十大工程。其中之一，便是特色商业街打造。

不难预测，在十四五期间，南阳的各个片区将迎来商业、住宅的全方位升级。

这些非商改商的商户，相当一部分会在商铺被拆除后，进入附近的卖场，或者合法的商铺，自我升级，形成新的聚集。

当然，这一个过程，也时常伴随着阵痛。

一些城中村的底商，有着存在的现实需求，如果贸然拆除，短期内会对周边群众生活带来不便。

新业态的形成，拆旧立新，总是伴随着几家欢喜几家愁，南阳一些经营了很多年的老铺子，在这次改造中，面临着迁移。

从另一个角度看，“1050”对于南阳楼市，也可能会产生正向影响。

南阳城市存在大量底商，非商改商的进行，势必让这些底商走俏，从而一定程度上推高房租，房租的上涨，也间接对楼市起到了托底的作用。

从根本上说，“非商改商”是升级商业形态、提升城市形象、规范南阳商业管理、打造更为规范的商业街区，同时腾挪地块儿，提高土地利用率，为南阳未来引进多元化业态，提升城市服务打前阵。

当一个片区的居住环境、商业环境得到了较大改善，其周边房屋的价值，也就有了相应的提升。