装修不得改变结构「租户擅自改变房屋结构」

张艳君于2014年4月23日将坐落于首山镇胜利街9-1栋2号和3号商业网点租赁给辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司福彩辽阳分公司。双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限共36个月，自2014年4月1日起至2017年3月31日，年租金92,400元。合同第六条房屋修缮与使用：乙方(福彩辽阳分公司)应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方(张艳君)同意后方可施工；第九条房屋交付及收回的验收：验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于5日内向对方主张。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。第十一条乙方违约责任：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋。合同签订后，张艳君交付房屋，辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司交付租金。

辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司承租案涉房屋后，于2014年7月6日对该租赁房屋进行装修改造，将所租赁的两个房屋中间墙体拆除，并分隔出多个独立房间，安装二级吊顶，该装修工程于2014年8月5日竣工。工程竣工后，辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司开始使用该房屋。

2017年4月1日，双方在文圣路网点再次签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2017年4月1日至2020年3月31日，年租金115,120元。其余合同内容基本与第一次签订的合同内容一致。辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司一直使用案涉房屋至2020年3月31日。合同到期后，辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司不再租赁案涉房屋。

双方在交接房屋时，张艳君发现房屋结构发生改变，张艳君要求辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司将房屋恢复原样，辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司告知张艳君到法院主张权利，不同意修复。另查，辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司与辽阳新佳建筑工程有限公司签订建筑装饰工程施工合同，工期地点为辽阳市辽阳县首山镇胜利街9-1栋2号、3号，工程名称为辽阳市辽阳县胜利街销售厅装修改造工程。

该工程辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司指派王从高为驻工地代表，负责合同履行。对工程质量、进度进行监督检查、办理验收、变更、登记手续和其他事宜。在审理过程中，张艳君申请对辽阳县首山镇胜利街9-1栋2号、3号房屋中间墙体被改造部分是否存在安全隐患进行鉴定，并请求出具墙体恢复原状，达到安全标准的修复方案。

辽阳市中级人民法院技术处依法委托锦州建安建筑工程检测有限公司对涉案房屋进行鉴定，该中心于2021年11月19日出具锦建检(2021)鉴字第075号鉴定意见书，内容为：根据《首山公园小区一层平面图》和《首山公园小区一层柱、墙结构布置图》表明，在32轴C-D轴位置为混凝土剪力墙，无门洞。现场可见，该处混凝土剪力墙被开凿出1.5m2m的门洞，墙内钢筋被切断，房屋的抗震性能和整体性收到破坏，存在一定的安全隐患。修复建议：1．按设计要求的钢筋结构在该门洞上梁下部、地梁上部，东西墙表面钻孔植筋，并委托具有检测资质的检测单位对植筋进行拉拔力检测；2．对受损钢筋按图纸要求采用同等型号、同等强度的钢筋进行搭接焊接，焊接接头采用双面焊缝，搭接焊缝长度不小于5d；3．将门洞剪力墙破损面凿毛，并采用压力水将混凝土表面冲洗干净并涂刷水泥净浆；4．采用木模板将受损部位分三次浇筑，高于设计强度一个等级混凝土进行修复，第一次浇筑高度为900mm，充分振捣待混凝土初凝后进行第二次浇筑，第二次浇筑高度为900mm，充分振捣待混凝土初凝后浇筑上部剩余部位；5．将混凝土浆料注入模板内，应振动两侧模板，将浇筑的混凝土振实，并应留置不少于2组试件以检验混凝土强度；6．混凝土浇筑完毕后应及时进行养护，养护时间及方法参照国家标准GB50666-2011《混凝土结构工程施工规范》的相关要求；7．混凝土浇筑完成后48小时后方可拆除模板；8．养护完成后按原规格恢复装饰层。另，鉴定费20,000元，由张艳君垫付。

上述确认事实依据有《房屋所有权证》、《房屋租赁合同》、《交接单》、锦建检(2021)鉴字第075号鉴定意见书、工程竣工验收单、《建筑装饰工程施工合同》、设计说明、增值税发票、录像资料、录音资料、照片、证人证言及当事人陈述在卷佐证。上述证据经庭审举证、质证、认证，予以采信。

张艳君向一审法院起诉请求：1．请求法院判令被告对承租的房屋消除危险，恢复原状(由评估机构出具整改方案，最终以评估机构认定达到安全条件为标准)；2．请求法院判令被告赔偿违约金62,256元；3．请求法院判令被告承担消除危险，恢复原状期间的租金损失(从2020年4月1日起至被告实际消除危险，恢复原状之日止)；4．诉讼费由被告承担。

一审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，张艳君、辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司在合同中明确约定租赁期间，未经张艳君书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋，辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司应按照合同总租金的10%向张艳君支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司于2014年7月6日对租赁房屋进行装修改造，并没有经过张艳君书面同意，因此，辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司擅自对涉案房屋改造的行为已经构成违约。

按照合同约定，辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司应当向张艳君支付违约金，违约金的数额为合同总租金的10%，张艳君与辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司签订的租赁合同为三年期合同，从2014年4月1日至2017年3月31日，总租金为277,200元，故违约金的数额应为27,720元。张艳君主张辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司给付第二次租赁期间的违约金，因辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司的违约行为发生在第一次租赁期间，辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司第二次租赁房屋时房屋的结构已经发生改变，因此，对于张艳君主张第二次租赁房屋期间的违约金本院不予支持。

辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司辩解其没有违约，其装修改造行为是经过张艳君同意的，根据双方的约定，辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司改变房屋结构，需经过张艳君书面同意，因辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司没有提供证据予以证明，故不予采信。辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司认为，根据双方签订的租赁合同第九条规定，房屋交接时应双方共同参与，因此，张艳君在交接时对租赁房屋的现状已经清楚且张艳君并没有提出异议，该合同已经履行完毕。辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司不应该赔偿违约损失。

因双方签订的租赁合同第九条为房屋交付及收回的验收。根据该名称可知，该条规定是房屋交付和收回时的验收。因2014年3月31日第一次租赁期限到期时，辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司续约，继续承租涉案房屋，因此，张艳君、辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司双方并没有交接房屋，张艳君没有收回房屋，也没有对房屋进行验收，因此，不应适用该条款。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司未经张艳君同意，擅自改变房屋结构，将两个房屋中间的墙体拆除，导致涉案房屋存在安全隐患，张艳君要求辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司将房屋结构恢复原状符合法律规定，予以支持。具体恢复内容如下：拆除房间的隔断；拆除房间的二级吊顶。修复两个房屋中间的墙体。具体修复方案详见锦建检(2021)鉴字第075号鉴定意见书中的修复建议。辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司辩解其没有拆除两个房屋中间的墙体，因辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司在庭审中已经自认其根据自己的需要拆除相应的砖块，且其提供的施工设计图、设计说明中，对墙体均进行了改造，加之张艳君提供的证人证言、录音资料，可以认定该墙体由辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司拆除。因此，对于辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司的辩解不予采信。

关于张艳君主张辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司给付案涉房屋恢复原状期间的租金损失。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，张艳君的损失在于辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司改变了房屋结构，造成房屋存在安全隐患，该损失张艳君已经要求辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司恢复原状，因此，对于该项损失张艳君不应该再要求辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司赔偿。张艳君主张恢复原状期间的房屋租金损失，该损失是否可以认定为合同履行后可以获得的利益。

张艳君应当对可得利益损失赔偿请求权产生的法律事实承担举证证明责任，主要包括：违约方存在违约行为；守约方存在可得利益损失；所受损失和违约行为之间存在因果关系。据此，张艳君没有提供可得利益损失的证明，本案中，即使辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司不发生违约行为，张艳君的房屋也不是必然有人承租，所以张艳君不是必然损失租金。因此，对张艳君的该项主张不予采信。

一审判决：一、辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司给付张艳君违约金27,720元，此款于判决生效后十日内给付；二、辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司于判决生效后三十日内将张艳君坐落于首山镇胜利街9-1栋2号和3号商业网点恢复原状。三、驳回张艳君其他诉讼请求。

张艳君上诉请求：一、撤销一审民事判决书，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：一审法院认定事实错误，二审应予纠正。一、上诉人与被上诉人在两次《房屋租赁合同》中均约定租赁期间未经上诉人书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋，被上诉人应按照合同总租金的10%向上诉人支付违约金。被上诉人对案涉房屋进行装修改造，并没有经过上诉人书面同意，其擅自改造房屋的行为已构成违约。按照合同约定被上诉人应向上诉人支付违约金，违约金数额为合同总租金的10%。违约行为发生在2014年7月6日即刚签订第一次租赁合同不久，而双方签订的两次合同系双方租赁房屋合意的延续，应视为一个整体，按照合同约定应按照两次合同总租金数额来计算违约金数额，即合同总租金为两次合同的租金总额622,560.00元，违约金数额应为62,256.00元。一审法院认为被上诉人违约行为发生在第一次合同的租期内，从而认定应按照第一次合同的总租金数额来认定违约金数额的事实是错误的。

二、一审法院认为，关于案涉房屋恢复原状期间的租金损失一节所适用的法律规定为：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”结合本案事实来看，1、上诉人的案涉房屋在恢复原状期间的租金损失也应属于上诉人的“其他损失”，故按照法律规定，被上诉人应当赔偿案涉房屋恢复原状期间的租金损失，而一审法院在法律规定适用正确的前提下，运用到本案中却认定出了相反的结论，实属让人不解。2、被上诉人将案涉房屋恢复原状系其在履行合同义务不符合约定后的补救措施，而向上诉人给付案涉房屋恢复原状期间的租金损失系其给上诉人造成的其他损失，这两部分明显不是同一损失。3、上诉人与被上诉人签订的两次《房屋租赁合同》，足以证明上诉人可得利益的损失。锦州建安建筑工程检测有限公司出具的锦建检(2021)鉴字第075号鉴定意见书，明确表明房屋的抗震性能和整体性受到破坏，存在一定的安全隐患，故上诉人的案涉房屋之所以无法形成新的租赁关系是由于被上诉人的违约行为所造成的，即违约行为与可得利益损失之间存在必然的因果关系。基于以上结论，一审法院对于租金损失不予采信的认定明显不当。综上，一审法院认定事实错误，为维护上诉人合法权益，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。

辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人对被上诉人对案涉房屋的装修改造知情，请求驳回上诉，维持原判。

二审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。争议双方就案涉房屋存在两份租赁合同，第一份租赁合同期限为2014年4月1日至2017年3月31日。此合同签订后，承租人辽阳福彩销售有限公司辽阳分公司在未经出租人张艳君同意的情况下，于2014年7月6日对出租房屋进行了装修改造，辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司擅自对承租房屋进行装修改造的行为违反合同约定，应承担违约责任。案涉两份《房屋租赁合同》为分别独立的合同，承租人的违约行为发生在首份《房屋租赁合同》的履行期间，出租人应为此期间的违约行为承担责任，原审按此期间房屋租金确定违约金，并无不当。

关于案涉房屋恢复原状期间的租金损失问题，案涉《房屋租赁合同》已经履行完毕，租赁房屋经装修改造后的墙内钢筋被切断，房屋的抗震性能和整体性受到破坏，存在一定的安全隐患。将带有安全隐患的房屋再次进行出租具有潜在风险的存在，如发生意外事故，后果也难以想象。因此，《房屋租赁合同》到期后至修复完毕时止的房屋租金损失，系由辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司擅自对承租房屋进行装修改造的行为所致，张艳君主张承租人按照争议双方2017年4月1日所签《房屋租赁合同》中约定的租金价格支付出租房屋修复期间租金损失的诉讼请求，应予支持。

因案涉房屋的修复期尚不能确定，辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司应自2020年4月1日起按月租金9593.33元的标准暂时向张艳君支付房屋租金损失至2022年4月1日。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。待辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司对案涉房屋修复完毕后，如张艳君认为尚有其他损失，可另行主张权利。原审关于案涉出租房屋修复期间的损失不是必然损失的认定不当，应予纠正。

综上所述，张艳君的上诉请求部分成立。二审判决如下：

一、维持一审民事判决第一项，即辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司自收到本判决之日起十日内给付张艳君违约金27,720.00元；

二、维持一审民事判决第二项，即辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司自收到本判决之日起三十日内将张艳君坐落于首山镇胜利街9-1栋2号和3号商业网点恢复原状。具体恢复内容如下：拆除房间隔断；拆除房间二级吊顶；修复上述两个房屋中间的墙体(具体修复方案：1．按设计要求的钢筋结构在该门洞上梁下部、地梁上部，东西墙表面钻孔植筋，并委托具有检测资质的检测单位对植筋进行拉拔力检测；2．对受损钢筋按图纸要求采用同等型号、同等强度的钢筋进行搭接焊接，焊接接头采用双面焊缝，搭接焊缝长度不小于5d；3．将门洞剪力墙破损面凿毛，并采用压力水将混凝土表面冲洗干净并涂刷水泥净浆；4．采用木模板将受损部位分三次浇筑，高于设计强度一个等级混凝土进行修复，第一次浇筑高度为900mm，充分振捣待混凝土初凝后进行第二次浇筑，第二次浇筑高度为900mm，充分振捣待混凝土初凝后浇筑上部剩余部位；5．将混凝土浆料注入模板内，应振动两侧模板，将浇筑的混凝土振实，并应留置不少于2组试件以检验混凝土强度；6．混凝土浇筑完毕后应及时进行养护，养护时间及方法参照国家标准GB50666-2011《混凝土结构工程施工规范》的相关要求；7．混凝土浇筑完成后48小时后方可拆除模板；8．养护完成后按原规格恢复装饰层)；

三、撤销一审民事判决第三项，即驳回张艳君其他诉讼请求；

四、辽宁福彩销售有限公司辽阳分公司自收到本判决之日起十日内向张艳君支付房屋租金230,240.00元；

五、驳回张艳君的其他诉讼请求。