提问1：
章哥好，本人在北京做些小生意，已经没有了购房资格。现在想用公司名义投资**项目的写字楼，觉得租售比还不错，您觉得可行吗？谢谢
回答1：
1、 如果你是自用为主，那当然没问题。但如果是投资的话，请慎重考虑，尽量不要投。
2、 从租售比来看，北京的各个写字楼都不错，在200-300之间。但是，这只是大致的算法，税费、空置期、折旧都算了吗？如果加上这些，看看还合适不？
3、 不光是北京，全中国的写字楼都不建议投资，确实有自用需求的再购买。
以北京为例，现在的住宅价格远远高于同板块的写字楼，租金却不如写字楼高。为什么会出现这种“倒挂”的现象？
其实在2008年之前，写字楼的价格一直是高于住宅的。尤其是在2005年之前，几乎是周边住宅的两倍，甚至更高。而且租金都和现在差不太多，那时的写字楼绝对是香饽饽。
4、 商品价格是由什么决定的，供需关系。如果需求大供给少，商品价格就高，否则就得降价。
人们总有个刻板观念，就是各地政府都喜欢开发商，尤其是住宅的开发商。实际根本不是这么回事儿。除非是小县城，只要是规模稍微大点的城市，主政者都不把住宅开发商当回事，理都不爱理。
政府真正欢迎的是商业地产的开发商，比如万达这种，因为能带来源源不断的税收。而住宅不是，一块地买完就没事儿了，除了收点契税印花税之外，再也收不到什么钱了。而商业不同，无论是商铺还是写字楼，都是生意，也就有了税源。
所以，各地都加大工商业用地的供给，减少住宅用地的指标。可这就造成了两个循环，住宅用地越少，价格就越高，人们就越争抢。商业用地越多，商铺写字楼价格就越低，而且空置的也越来越多。
5、 投资写字楼要想真正赚钱，就必须有大量的公司出现，可是这符合经济规律吗？哪儿有那么的多的公司啊？
您就是做生意的，现在开公司挣钱多难啊。这次疫情，不知道有多少家小公司倒闭，那空置出来的办公室写字楼怎么办？只能空着，指不定到什么时候才能租出去呢。
住宅空置的时间不会太长，只有肯降价，一定有租户。而写字楼不行，不仅租户不好找，而且要求也很难合拍。住宅就这几种户型，能满足所有人的需求。而写字楼呢，从几十平米到上千平，客户的需求也是各种各样。就算是价格合适，不符合人家的要求也没用。市场上空着这么多，人家凭什么非得租这里啊！
6、 所以，建议不要纯粹投资，这种产品根本不是普通人玩儿的。空置上半年一年是很正常的事情，甚至租户拖着不交房租都正常。业主没什么办法，轰走了这个，很难找到接手的，可物业费什么的还得按时交，这种成本可是远超住宅的。
总之一句话，写字楼的黄金年代早就过去了，一去不复返，尽量不要投资。
提问2：
章哥好，现在有问题困扰很近了。
1. 孩子1年级，目前在大兴上学。感觉教育实在不行，所以想购买海淀学区房，为了孩子而投资。正在办理工作居住证，预计8月初就能下来，请问在开学前还来得及办房产手续吗？
2. 我们资金有限，看中关村地区单价最低的6万5左右，42㎡，请问这使用面积大概有多少？
3. 我们首付现在不多，所以想明确了房子之后把老家的两套房子卖掉。预计能凑到130万左右。请问怎么操作合适？
回答2：
1、 既然你们没有北京户口，那就干脆放弃换学区的想法吧。
不要说跨区了，就是本区内转学都不容易，转入优质校更是几乎不可能。跨区转入海淀优质校更是完全不可能，北京户口也做不到。
2、 不是说你购买了学区房就能入学，转学的话必须看对方学校是否愿意接收？优质校接收的可能性为零，因为没有学位空着。建议你不要想了，你孩子的学籍已经落在大兴，那这六年就基本确定了。
3、 中关村学区房，六万多？你看的肯定是公寓吧，要不然不可能这么便宜。这种房必须全款，而且不带学区不能落户，买了也对上学没用。小户型一般得房率65%，42㎡的使用面积27㎡左右。
4、 如果你拿到了工作居住证，而且没有过贷款记录。那首房首贷资格，130首付能购买370万总价的房产。以大兴4万多的均价计算，大概能买个两居室，25年期，月还款1.3万左右。
5、 总结：海淀学区房和转学就不要考虑了，建议在大兴买房，自主为主兼顾保值。
提问3：
章哥您好，我去年在石家庄投资了一套房子，当时想的是北京限购太严，而石家庄好些。而且这里应该会比北京提前一些放松限购，那样房子就会先涨起来。等到北京跟进之后，我把石家庄的房子卖掉，再回到北京投资。但近期觉得心里不太踏实，请您给分析一下，我这么做是对是错？谢谢
回答3：
1、 从理论上讲你这种想法没错，石家庄属于三线城市，确实有可能比北京先放松限购条件。
2、 但是，这种操作在市场中却很难实施，就是因为你赶不上市场的速度。毕竟你不是专业炒房客，对市场机会的拿捏不会太准确。
所以，等你发现北京开始上涨，赶紧去卖掉石家庄房产的时候。极有可能出现石家庄已经停止上涨，而北京开始加速，而以北京的资金体量，涨几个点就能把你在石家庄的涨幅全部淹没掉。
3、 所以，你这种投资方法没有什么对错之分，市场是无法准确预测的。既然你已经投资了，现在就算改变也不是好时机，只能建议等待。
未来的房地产市场，既有贵如黄金的区域，也有便宜如葱的地段。当初闭着眼睛买房都发财的阶段早就过去了，而且一去不复返。
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